Hipotek bukanlah pinjaman, tetapi bunga atas tanah yang dibuat oleh kontrak. Hampir semua kontrak hipotek mengandung janji untuk melunasi utang, tetapi hipotek itu sendiri bukanlah utang.
Ini bisa lebih baik dicirikan sebagai bukti utang. Lebih penting lagi, pinjaman hipotek adalah transfer bunga yang sah atau adil atas tanah dengan premis bahwa bunga dikembalikan ketika persyaratan perjanjian hipotek dieksekusi.
Perjanjian hipotek biasanya mentransfer bunga atas tanah peminjam kepada pemberi pinjaman. Namun, transfer tersebut memiliki syarat tersendiri.
Pengalihan menjadi batal ketika peminjam memenuhi kewajiban perjanjian hipotek. Inilah sebabnya mengapa peminjam dapat mempertahankan haknya sebagai pemilik terdaftar.
Sebenarnya, dia masih memiliki tanah itu, tetapi peminjam menyimpan bunga atas tanah itu.
Dengan demikian, hipotek pada dasarnya adalah pengalihan tanah sebagai jaminan untuk pembayaran utang pokok atau pelaksanaan kewajiban lain yang diberikannya.
Dalam perjanjian hipotek, peminjam disebut ‘hipotek’ dan pemberi pinjaman disebut ‘hipotek’.
Sejarah Hukum Hipotek
Hukum hipotek berasal dari sistem feodal Inggris pada awal abad ke-12. Pada saat itu, efek hipotek adalah untuk secara sah mentransfer hak atas tanah dan kepemilikan tanah kepada pemberi pinjaman.
Penyerahan ini bersifat ‘mutlak’ dan hanya tunduk pada janji pemberi pinjaman untuk mengembalikan aset kepada peminjam jika jumlah yang ditentukan dilunasi pada tanggal yang ditentukan.
Di sisi lain, jika peminjam gagal memenuhi persyaratan, bunga atas tanah secara otomatis menjadi milik pemberi pinjaman dan peminjam tidak memiliki klaim atau upaya hukum lebih lanjut.
Pada dasarnya ada dua jenis hipotek di Inggris feodal. ‘ad vivum vadium’, yang berarti ‘janji hidup’ dalam bahasa Latin, dan ‘ad mortuum vadium’ digunakan oleh peminjam untuk melunasi utang.
Latin untuk ‘janji kematian’. Pada awalnya hanya ‘janji hidup’ yang sah dan ‘janji kematian’ dianggap melanggar hukum riba dan ajaran agama, tetapi pada abad ke-14 hanya sumpah kematian yang tersisa, semuanya sangat legal dan sangat religius. Dan ternyata, mereka masih memiliki agama yang mendalam di abad ke-21.
Syarat dan Ketentuan Hipotek
Di bawah ini adalah analisis ketentuan yang terkandung dalam sebagian besar perjanjian hipotek. Namun, harus ditekankan bahwa kata-kata akan bervariasi dari kontrak ke kontrak, dan jenis klausul akan berubah sesuai dengan jenis jaminan tertentu yang dijamin.
1. Penyelamatan
Jika penerima hipotek melakukan kewajibannya berdasarkan kontrak, hipotek menjadi tidak sah dan penerima hipotek berkewajiban untuk mengembalikan bunga hukum kepada penerima hipotek.
2. Keteralihan
Semua kontrak yang dibuat oleh penerima hipotek mengikat dia dan ahli warisnya, pelaksana dan administrator.
Demikian pula, apakah kepentingan hukum itu milik penerima hipotek dan apakah itu dipegang oleh ahli waris, pelaksana, kustodian, atau penerima hak.
3. kontrak pribadi
Janji kontraktual yang dibuat oleh peminjam adalah persetujuan individu. Jadi, sekalipun peminjam menjual bunga atas tanah itu kepada orang lain yang digadaikan karena tidak menyertai tanah itu, peminjam tetap dapat menuntut peminjam untuk kontrak pribadi.
Akibatnya, ini berarti bahwa kontrak hipotek asli berlaku penuh sampai mulai berlaku, dan hipotek asli selalu bertanggung jawab.
4. Integritas Judul
Penyedia hipotek menegaskan dan menjamin bahwa itu adalah pemilik dan mempertahankan semua hak dan kekuasaan yang terkandung dalam judul, termasuk hak untuk mentransfer tanah kepada pemberi pinjaman hipotek.
5. Gratis dan Jelas
Inilah inti dari penjaminan utang. Hak milik harus bebas dan bebas dari beban apapun untuk terjadinya pengalihan (hak hukum tertentu seperti pajak berlaku).
Setelah pengiriman, bunga ditransfer ke pemberi pinjaman sementara peminjam mempertahankan kepemilikan.
Namun, jika terjadi wanprestasi, peminjam juga mengalihkan hak milik kepada pemberi pinjaman dalam urutan prioritas. Ini bisa menjadi hak gadai pajak, atau bisa menjadi hipotek pertama dalam kasus default hipotek kedua.
6. Garansi Tambahan
Dalam kasus default, hipotek berjanji untuk mengambil semua langkah yang diperlukan untuk memungkinkan pemberi pinjaman memperoleh hak milik atas properti tersebut.
7. Pemuatan sebelumnya
Kecuali untuk beban hukum, pemberi pinjaman diharuskan untuk menyatakan biaya apapun yang didahulukan dari hipotek yang dikontrakkan.
8. Pertanggungan
Hipotek berjanji untuk selalu mengasuransikan bangunan yang terletak di atas tanah atau memberikan jaminan tunai untuk menutupi biaya penggantian bangunan.
9. Pengabaian semua klaim
Peminjam mengajukan klaim apa pun yang mungkin dimilikinya terhadap pemberi pinjaman sehubungan dengan aset, kecuali untuk hak peminjam untuk menuntut pembayaran kembali ketika hutang yang mendasarinya dilunasi.
11. Percepatan Default
Percepatan adalah ketentuan yang mengatur bahwa dalam hal terjadi wanprestasi, pokok dan bunga dan bunga harus dilunasi dan penerima hipotek harus segera membayar pilihannya.
12. kepemilikan yang tenang
Ketentuan di mana pemberi pinjaman mengelola tanah secara diam-diam sampai gagal bayar.
13. Klausa Omnibus
Jika tidak ada pembayaran moneter yang terutang oleh hipotek berdasarkan persyaratan kontrak hipotek, hipotek dapat membayar jumlah yang sama, jumlah yang dibayarkan akan segera ditambahkan ke pokok yang dijamin oleh kontrak dan pada saat yang sama membawa bunga. Biaya yang ditentukan dalam kontrak.
14. Memperbaiki
Pemberi pinjaman hipotek memiliki tugas dan kewajiban untuk menjaga tanah dan bangunan dalam kondisi baik untuk diperbaiki, dan juga tidak meninggalkan produk hipotek tanpa pengawasan atau ditinggalkan di sembarang tempat. Ketentuan ini dimaksudkan untuk menjaga nilai jaminan pemberi pinjaman.
15. uang muka
Penerima hipotek tidak berkewajiban untuk membayar uang muka untuk sebagian dari jumlah yang tercakup dalam perjanjian hipotek. Misalnya, jika hak gadai pembangun diajukan terhadap tanah setelah sebagian dari uang telah dibayarkan, pemberi pinjaman akan meminta hak gadai untuk dihapus sebelum melanjutkan dengan dana. Hak gadai pembangun lebih diutamakan daripada hipotek.
16. Ketentuan Penjualan
Pinjaman hipotek, juga dikenal sebagai hipotek ‘jual hingga jatuh tempo’, setuju untuk membayar semua pokok dan bunga atas penjualan real estat atas pilihan pemberi pinjaman hipotek. Ketentuan ini secara efektif mencegah hipotek diambil alih oleh seseorang yang tidak dapat diterima oleh pemberi pinjaman. Jelas, pilihan lain bagi pemberi pinjaman adalah tidak meminta pinjaman jika pemberi pinjaman menjualnya kepada pembeli yang dapat diterima pemberi pinjaman. Tanpa ketentuan ini, hipotek selalu dapat diasumsikan.